优家公寓连锁

随着国内经济和旅游业的飞速发展,大众对经济型酒店的需求越来越强烈。能够被大众消费层所接受的经济型酒店在中国有着广阔的市场前景。经济型酒店在中国未来将呈现以下三个主要发展趋势：

1.连锁经营形式将成为经济型酒店发展的主要模式

连锁经营是世界酒店发展的主要趋势。英国一家投资机构对全世界酒店业进行调查和统计发现,到20世纪末,世界上酒店客房总数的1/6被34家酒店集团连锁经营,而欧美等发达国家的饭店总数中超过半数的都是连锁经营的。

经济型酒店在中国是一个新兴的业态,大多数投资者没有相应的经验,需要较长的学习积累过程。因此,经济型酒店的发展通常是从一些单体酒店开始的,在积累了一定的管理经验和品牌资产以后,逐渐推广连锁店。

经济型酒店采取连锁经营形式是两组矛盾发展的必然结果：一是酒店销售的空间局限性与消费者的分散性；二是酒店对规模效益的追求与个体酒店力量薄弱之间的矛盾。

首先,酒店销售的空间局限性与消费者的分散性之间的矛盾导致了酒店必须追求空间上最大散布的可能。

酒店经营具有强烈的空间性,使得单个酒店对客源的吸引力受到空间距离的强烈影响。而游客的分散性主要体现在客人在城市内活动的区域呈现多中心、广范围的特 性。随着城市化进程的加快,都市型产业结构的逐步形成,城市集聚了越来越多的旅游、商务、会务功能,各个城市都经历了迅速扩张,传统的小面积的市中心已经 不是城市中唯一的繁华地区和客人活动的核心区域,越来越多的新区、开发区、新兴购物中心、金融中心、景点度假地区等如雨后春笋般涌现出来,各区域聚集相应 的人群客流,并且,这些区域间的商务、交通等方面的交流促进了人员的流动,加剧了人员在城市中活动的分散性。所以,酒店的空间局限性与客人的空间分散性构 成了一个巨大的矛盾。通过连锁经营就可以扩大该品牌的酒店在某个城市的空间分布,从而有效地解决其空间局限性。

其次,酒店对规模效益的追求与个体酒店力量薄弱之间的矛盾使得酒店应该尽可能地扩大经营规模。

追求利润最大化是企业的终极目标,为此,企业会采取种种措施来降低成本,提高效率。扩大生产规模是降低成本的一种有效途径。根据生产成本理论,在一定时期 内,企业边际产量的提高会带来边际成本的下降,但是这种效应是有限的,超过了一定的规模会导致企业效率的下降,其他长期成本费用的上升,届时的边际成本反 而会随着产量的提高而上升。因此,用扩大企业规模来提高效率,追求利润最大化是有一定限制的。企业规模扩张是有边界的,在达到了企业规模饱和点以后就无法 继续使用这个手段来降低企业成本。企业为了在激烈的市场竞争中获胜,必须寻求其他的方法来降低成本,提高利润。连锁可以极大地提高连锁集团内各个酒店的效 益,并且可以提升整个连锁集团的整体形象。

2.经营差异化和品牌建设是经济型酒店竞争发展的生存之道

目前中国经济型酒店的市场划分还处于比较初级的阶段,很多经济型酒店定位比较模糊,有些只是笼统的把自费出游和中小商务客人作为目标市场,很少有进一步的 划分。然而,在经济型酒店非常发达的美国,不同的经济型酒店所针对的目标市场是非常明确和独特的。有专门为自驾车客人准备的汽车旅馆,有专门为老年游客提 供的酒店,有专门为青年背包旅游者提供的住宿设施,有专门接待女性旅游者的酒店,还有针对家庭出游的公寓式经济酒店。

国内经济型酒店在达到一定数量以后,市场竞争必然会加剧,笼统的市场定位和无差异的产品已经不能有效地吸引顾客,尤其是产品的同质化将是经济型酒店参与市 场竞争的致命缺陷。因此,市场细分和产品差异化是酒店经营者必须面对的问题。另外,现代社会中,品牌已经成为了一种文化载体,酒店行业作为一种无形服务和 有形产品紧密结合的行业,品牌对其意义尤为重要。每个经济型酒店品牌必须在未来的几年时间内完成品牌形象的定位和内涵的定义,目标市场的细分和顾客忠诚度 的树立,产品设计的改进和服务的完善,只有这样才能在越来越激烈的市场竞争中获得稳定的客源。

为此,按照顾客群体的年龄、性别、出行目的、职业、收入等指标,可以将目前的经济型酒店客源市场进一步细分为很多目标市场,如老年游客市场,青年市场,求 医者市场,学生市场,商务游客市场,白领度假市场等等,根据这些细化的目标市场的消费特征设计不同的经济型酒店产品和服务,填补市场的空白,形成稳定的目 标消费群体。

3.管理专业化和技术进步推动经济型酒店的发展

经济型酒店的主要特点是“物美价廉”,这就要求经营者必须寻求服务质量和成本控制的最佳结合点。许多新的技术,如电子预定系统、财务控制系统,以及一些先 进的管理制度,如前台管理、客户管理等,能有效提高服务效率,降低管理成本,经济型酒店对这样的技术和制度具有很大的需求。但是目前这些管理系统都是针对 高星级饭店的,经济型酒店的管理体系仍然处于一个摸索阶段。面对经济型酒店日益发展的局面和对管理系统的强烈需求,一些成熟的酒店软件和管理体系会根据经 济型酒店的特点而做出相应的改进和升级,这将促进经济型酒店管理系统的发展和完善。

具体来说,经济型酒店管理系统的完善主要表现在几个方面：

首先是预定系统。随着竞争的激烈化,建设一个非常通畅的预定分销系统是非常重要的举措。“如家”和“锦江之星”已经建立了独立的预定系统,但是很多刚刚起 步,规模不大的经济型酒店在这个方面仍然是一片空白,有很多酒店的销售和预定模仿的是一般的星级酒店,通过旅行社、订房中心、旅游预定网站,如携程、E龙 等来销售客房。这些销售渠道攫取了经济型酒店的相当一部分利润,不利于经营成本的控制。而且,对销售渠道的控制不力会给以后的经营造成诸多不稳定的隐患。 因此,建立一个自身的独立的预定系统既能降低销售成本,又能稳定分销渠道是十分必要的。

其次是人事管理系统。经济型酒店的管理人才目前在这个行业是非常稀缺的,传统的酒店管理机构培养的人才都是适应星级饭店的运营系统,很少能适应经济型酒店 “一人多岗”、“一职多能”的特点。因此,人才短缺是限制经济型酒店发展的最大障碍。一些发展比较成熟的经济型酒店,如“锦江之星”已经建立了自身的人事 培训系统,这种系统必然会在其他经济型酒店中得到推广和改进,也是这些经济型酒店建立人才培育的重要途径。因此,人才培训系统是未来经济型酒店必须关注的 一个重要方面。另外,以往的人事管理系统都是针对星级饭店的特点发展而来的,在经济型酒店的管理框架下,如何做好人事激励和考核管理是摆在经营者面前的一 个新问题。

再次是经营成本控制。经济型酒店低廉的价格完全取决于经营者对成本控制的力度和角度。一些经济型酒店的经营者还没有完全摆脱星级饭店的经营思路,成本居高 不下；又有一些经营者对成本控制太严格,严重影响了酒店产品的舒适度。这两种极端都是应该避免的。因此,对成本控制的探索和完善将是未来经济型酒店管理的 主题。许多国外知名的经济型酒店品牌的管理经验将在中国得到借鉴和推广。

匈牙利是中东欧地区的旅游强国，旅游业的快速增长推动着酒店业的不断发展，并且形成了高、中、低档较为合理的布局。据介绍，在匈牙利的经济型连锁旅馆中， 法国雅高集团旗下的“宜必思”(ibis)酒店经营模式较为典型，而巴拉顿湖周边地区、黑维兹温泉湖等地的“度假房住宿协会”的中介服务则颇具特色。

法国雅高集团在布达佩斯共有4家宜必思酒店。

茹饶·雷盖尔女士曾在3家宜必思工作过，现为距离布达佩斯东火车站只有800米、2003年开业的宜必思的经理，她向记者介绍了宜必思经营的总体情况。宜 必思经济型酒店于1996年登陆布达佩斯，一年之中开业两家，一家离机场只有8公里，有139个标准间；一家虽离市中心稍远，但仍属于繁华地段，有322 个标准间。两家酒店的年均入住率65%左右，经营利润率约为60%；4月初至10月底的平均入住率80%左右，标准间价位分别为69欧元、62欧元。 1998年第三家酒店开业，有126个标准间，由于地处市中心繁华区域，年均入住率80%左右，经营利润率约为70%；4月初至10月底的平均入住率 90%左右，标准间价位为88欧元。茹饶·雷盖尔女士现在管理的酒店，共有84个标准间，年均入住率70%左右，经营利润率约为65%；4月初至10月底 的平均入住率85%左右，标准间价位为75欧元。四家宜必思在上一年的11月初至下一年的3月底，标准间的价位皆比“旺季”低15欧元左右。

茹饶·雷盖尔女士说，宜必思之所以在布达佩斯取得较好的业绩，是因为其经营特色赢得了中小商务人群及休闲游客的青睐。首先，宜必思的价位不高，同时可以在 价格上对协议公司、旅行社给予8%至30%的优惠；第二，酒店选址不错，无论是自己驾车，还是搭乘公共交通工具，住宿、出行都十分便利；第三，服务优质， 能提供舒适、干净、安全的入住环境；第四，客房设施齐全，都能无线上网。酒店虽不设大堂、康乐中心等，但都附设停车场、小餐厅、24小时服务的咖啡吧，可 以满足入住客人的基本需求。

宜必思在各个环节上精打细算，如床头灯、电视机“小巧”而不占用太大空间，家具能采用“板式”结构绝不采用“柜式”结构。房间的装修、装饰、装备，既做到 了简洁、温馨、实用，更做到了节约成本、利于维护。宜必思在“用工”上也极为节省，全部员工只有16人：茹饶·雷盖尔女士是经理，6人轮班负责前台、咖啡 吧及停车场，3人负责小餐厅，1人负责设备的维护与保养，5人负责房间的卫生清理，客房数与员工数之比低于5：1。

匈牙利早在经济转轨前，就在巴拉顿湖周围、黑维兹等旅游胜地建造了大量的“度假房”，并鼓励公务员等中等收入者购买。随着来匈度假游客的增多及家庭自助式 旅游人数的增长，在旅游旺季，巴拉顿湖、黑维兹等地的旅馆往往不够用，“度假房”便逐渐被“租用”起来，并形成了规模、大小不等的“度假房住宿协会”。

各个“度假房住宿协会”之间既存在竞争又保持合作，基本上采用自助式、低价位、家庭式旅馆的连锁经营方式。“度假房住宿协会”对外租用的别墅房一般有4个 卧室，两个卫生间，一个共用厨房，在7、8月旅游“旺季”，一天的租金不超过200欧元，如果是4个两人家庭共同租用，平均每个人住宿费不超过20欧元。 “度假房住宿协会”可以为每个人提供一套卧具、一套餐具，向每个家庭提供一套厨具。

“度假房住宿协会”提供的“住宿服务”越来越受到匈牙利及周边国家中低收入者的欢迎，其知名度、服务质量主要依靠在顾客中建立良好口碑，“口口相传”。目 前规模较大的“度假房住宿协会”已在因特网上建立了自己的主页，以方便客人提前预订。另外，巴拉顿湖周围、黑维兹等旅游胜地“度假房”作为“家庭式自助旅 馆”进行连锁式经营，还带来了另一个好处，就是增加了在年轻时购置“度假房”，现在已经退休的老人的收入，提高了其晚年的生活水平。

比利时地处欧洲心脏，布鲁塞尔市是欧盟委员会、欧盟部长理事会、欧洲议会和北约组织的总部，此外还有约1500个官方机构、企业集团和国际组织的办事处落 户在此。据比利时官方的统计，在春暖花开进入旅游旺季时，平均每天在布鲁塞尔市召开的国际会议就有近百个，加上南来北往的游客，布鲁塞尔每天的流动人口约 有30万。

布鲁塞尔是如何安排旅客住宿的？带着这样的问题，记者走访了当地一家小有名气的旅行社。从业近20年的卡蕾娜女士介绍说，布鲁塞尔市中心区面积只有5到8 平方公里，虽然贵为“欧洲的首都”，但五星级的饭店只有屈指可数的八九家，四星级饭店也不过几十家，更多的是三星级和三星级以下或根本不标星级的经济型旅 馆，总数约500—600家。

布鲁塞尔多数旅馆主要有以下几大特点。1，经济实惠。统计显示，在布鲁塞尔留宿的人70%属于一般游客，约25%是到欧盟机构公务出差、短期工作、参加国 际会议的人员，以及刚从大学毕业的实习生，另有约5%为探亲访友或商务人员。因此，三星级以下的经济型旅馆最受欢迎，它们无论从地理位置、价格，还是服务 质量和舒适程度都能满足绝大多数人的需求。卡蕾娜说，布鲁塞尔经济型旅馆中有两个不同的市场层次：第一个层次包括无星级和一星级旅馆，每个房间每夜的平均 价格是20—40欧元；另一个层次是二星级旅馆，每个房间每夜的平均价格是40—80欧元，稍微贵一些的旅馆则通过提供比无星级和一星级旅馆更好的住宿环 境来吸引顾客。

记者在卡蕾娜的电脑资料库中查到了与旅行社有业务关系的15家经济型旅馆，它们都是没有标注星级的旅馆，其中一家地处市中心，拥有46间客房，总共151 个床位，有单间、双人标准间和3至8个床位的6种客房，价格按床位算从每晚17到28欧元不等，单人标准间最贵，而有8个床位的房间最便宜。找到该旅馆的 网页，可以看到每种客房的布局照片，4个床位以上的房间内均摆放的是上下连体床，所以室内的床位之间还有一定的活动空间。布鲁塞尔的旅馆打折名目繁多，按 惯例周末两天和20人以上的旅游团住店会有5%到10%的减价，而对退休人员、未成年人、大学生，甚至航空公司机组人员都有不同的折扣比率。

2，出行方便。由于布鲁塞尔市中心区面积不大，绝大多数旅馆都开设在市区繁华地段，而旅游景点、博物馆、商贸、办公和会议中心也汇集于此，这就为来访者的 出行提供了地理上的便利，一些中、小型旅馆与景点或商业中心比邻，有的甚至就是景点的一部分。加之布鲁塞尔公共交通比较发达，地铁、有轨电车和公共汽车线 路相互配套、交织，一般地点半个小时之内均能到达，而旅馆都会免费提供简易的市区交通图。近两年来，许多经济型旅馆还根据住宿旅客的需求增加了自行车出租 业务，方便游客出行。

3，服务周到，保证信息畅通。前面曾提到的那家有46个客房的无星级旅馆紧靠三家国际机构和一所大学，旅馆有四层楼，除了接待大厅、小餐厅外，还单独配备 了商务中心、会议厅、电视厅、网络室和自助式洗衣间，旅馆的设施并不比星级宾馆差。旅馆老板维尔佛德介绍说，两年前他发现旅客在住宿期间不断提出上网和会 议服务的要求，而原先旅馆有51间客房，没有上网的条件，一半以上的客房没有配备电视机，为此在世界杯足球赛和奥运会期间还丢失了一些客源。维尔佛德于去 年开辟出专门的房间，增加了宽带上网、电视、投影等设备，使旅馆可以全天候接受多媒体信息和会议活动安排。

4，温馨洁净、人性化服务。布鲁塞尔经济型旅馆的硬件设施算不上高档豪华，但其干净、整洁程度却达到相当高的水平。布鲁塞尔国际论坛旅馆客房部经理菲利普 表示，一个洁净温馨的旅馆首先要重视环境的整齐与协调，如客房内外的装饰、绿化，周围景观的搭配都要争取做到尽善尽美；其次，要对住宿客人给予最佳的人性 化服务，如在节庆日为客人室内增加一支鲜花，为恰逢生日的客人送上免费蛋糕和祝福，傍晚时在老人或儿童的床头放一小块巧克力或一小碟水果，帮客人预定歌剧 或音乐会的票等。他认为，“细微的、人性化的服务会使一个过客在他乡备感亲切，也许会终生难忘，而旅馆又何愁没有回头客？！”

在奥地利，连锁旅馆并不普遍，更多的是遍布奥地利各地的经济型旅馆————Pension或Gasthof。这种经济型旅馆一般是家庭所有和以家庭经营为 主，规模不大，有10多间或20多间客房，服务人员也主要是家庭成员。客房虽然只有十几平方米，但家具、卫生间、电视、暖气等设施齐全。在这类经济型旅馆 住宿的价格一般只有酒店住宿价格的三分之一或二分之一。奥地利经济型旅馆在保证低廉价格这一竞争优势的同时，也注重突出有特色的服务，以此吸引更多的客 人。

奥地利经济型旅馆的特色主要体现在以下几个方面。首先，旅馆地理位置独特。分布在奥地利乡间和中小城镇的经济型旅馆可以说是置身于自然风景之中：有的建在 牧场中，四周是宽广无垠的草场，散发出一种沁人肺腑的草香；有的建在雪峰之旁，窗外就能看到不远处山顶上的皑皑白雪和漫山翠绿的森林；有的建在湖边，湛蓝 的湖水倒映着蓝天白云，天鹅和鸳鸯在湖中嬉戏，让人心旷神怡；有的建在古堡中，房客可以体验一下中世纪的生活，别有一番情趣。

其次，简单独特的服务。经济型旅馆的服务简单，但质量不低，吃、住环境很有特色，不像大酒店那样千篇一律，虽没有豪华的大堂和宽大的客房，但房间干净、整 洁，卫生设备一应俱全，有的经济型旅馆还提供免费上网服务。各地的经济型旅馆各具特色，其建筑充分体现了房屋主人的情趣，从迎客的鲜花、室内装潢到设备各 不相同。更有特色的是“吃”，住在经济型旅馆中，住宿客人可以从当地旅馆主人那里品尝到各色美味佳肴，蔬菜和水果还可现采现吃。

第三，住宿环境温馨舒适。或许是因为家庭式的经营方式，住宿旅馆的客人实际上与主人住在同一个屋檐下。旅馆主人对待客人就像家人一样热情，客人也很容易和 旅馆主人的家庭打成一片。更重要的是，住宿客人可享受许多额外的无偿服务。由于旅馆主人对当地情况非常了解，有时还会热情地为住客充当导游。如果客人愿 意，还可以与主人家一起进餐、游戏。如果恰逢小镇上的节日，主人们还会邀请客人一同领略当地的民风民俗。

经济型旅馆的存在很符合奥地利以中、小城镇为主的国情，而联邦和地方政府所提供的宽松政策环境则促进了经济型旅馆在奥地利各地，特别是乡镇地区的发展。对 于奥地利各个城镇的居民，只要本人愿意，家里又有空余房间，就可以向当地政府申请开设经济型旅馆，申请的费用也很便宜。按照奥地利政府的规定，客房不满 10间的经济型旅馆不交税，即便规模较大需要交税的旅馆也可按照客源的流量享受税收优惠。因此，不少乡镇，特别是旅游景点的居民都选择把自己的空余房间用 做客房，开设这种经济型旅馆。此外，政策还允许经济型旅馆的经营者出于收益或其他原因，自由申请停办或终止经营。如果旅馆在经营期间收益很少或者亏损，不 必缴纳手续费。由于经济型旅馆的经营者都是当地人，使用的也是自家住宅，因此整体投入少，经营风险低，再加上政府的灵活政策，可保证市场需求与供给的平 衡。许多经济型旅馆在旅游旺季时作为旅馆开张，收入颇丰，而在淡季时则退出市场，又变成普通的自家住宅。

经济型旅馆如今已成为大多数美国人外出旅游或出差的首选，人们的这种“偏好”则进一步促进了经济型旅馆的发展。用“星罗棋布”来形容经济型旅馆在美国分布 之广，真是恰如其分。美国酒店业协会的统计数据显示，美国经济型旅馆约有6万家，约占全美旅馆总数的75%，客房平均出租率70%，经济型连锁旅馆的营业 收入约占美国旅店营业总收入的65%。随着经济型旅馆越来越受欢迎，美国一些高档豪华酒店集团也开始涉足这一领域，假日旅店集团就开设了档次较低的“假日 旅馆快速店”，希尔顿旅馆集团也开设了属于经济型旅馆的“希尔顿花园客栈”。

美国经济型旅馆大都建在高速公路的出口处、机场和车站附近、城市边缘地区，或其他交通便利的地方，往往是几家甚至十几家旅馆汇集在一起组成经济旅馆群，各 种品牌的连锁旅馆都有自己独特醒目的标志，外形建筑风格及颜色基本一致，客人找店住很方便。经济型旅馆的周围一般都有餐馆、商店、加油站等服务设施。

美国经济型旅馆便利性、经济性、简单化的服务风格体现了美国人的生活方式。经济型旅馆的大堂一般不是很大，大堂里的广告架上放置着旅店周边的各种交通图、 餐饮、购物、旅游及娱乐的广告介绍册，地面一般用地毯或磁砖铺成，前台只有一两名服务员，有一个很小的休息区和一个提供早餐的小餐厅。条件好一点的旅馆通 常有一个小型室内游泳池和健身房，每层楼都放着一个较大的制冰机和自动售货机。经济型旅馆的收费虽比高档星级酒店要低得多，但基本服务却周到齐全。客房宽 敞明快，每间客房的面积约为30平方米，一般分为吸烟房和无烟房，房间干净整洁。经济型旅馆提供的洗发液、肥皂、吹风机、咖啡壶等基本能满足住客的日常需 要，而且绝大多数经济型旅馆都提供免费停车、免费早餐、免费上网等项服务。相比之下，美国城市里的高档星级酒店则收费高昂，一天的停车费要收二三十美元 (纽约某些高档酒店一天的停车费就高达85美元)，上网费也高达10多美元。

经济型旅馆的规模不大，客房从10多间到100多间不等，设施相对简单，但装饰布置则比较考究。大多数经济型旅馆突出小而专，把客房作为经营的重点，这是 经济型旅馆与其他类型酒店的本质差别。经济型旅馆将顾客锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客，将服务的重点放在“住宿和早餐”(B＋B)方面。为节省 成本，旅馆的客房整理、卫生打扫、洗衣等业务大都外包。

美国经济型旅馆大都采用连锁经营或特许经营模式。目前，美国经济型旅馆集团包括选择旅馆国际公司、圣达特酒店管理集团等。波士顿一家速8旅店的老板马克在 同记者谈起他的经营之道时表示，像他家这样的经济型旅馆规模较小，财力和盈利能力有限，但通过加盟连锁和特许经营，向特许经营商支付一定的费用后就可以使 旅馆有品牌、客源、管理质量的保证，自家旅馆加入到速8的品牌网络，也可以达到信息共享的目的。

据了解，美国圣达特集团目前下属有天天、速8、拉马达等8大旅馆品牌，在世界各地拥有6400多家旅馆，平均每家旅馆客房数只有80多间，是典型的经济型 连锁旅馆。圣达特集团向获得特许经营的旅馆提供个性化的特许经营支持、战略性营销与广告计划、房间预订服务、员工持续培训、旅馆用品统一采购供应等多项服 务。为确保加盟的旅馆保持基本的经营标准和质量水平，集团建立了严格的质量保障检查系统，每年对每家加盟旅馆进行4次质量检查，并且对需要改进的旅馆提出 相关建议。

新加坡人收入高，物价贵，吃、住、行、玩都不便宜，被不少游客认为是一个“昂贵的旅游地区”。然而近几年以来，当地经济型旅馆如雨后春笋般涌现出来，廉价航空也不断发展，游客们对新加坡的印象或多或少有了改变。

作为闻名世界的会展中心，新加坡经常举办各种各样的大型国际活动，高档酒店云集，旅客入住率较高，经济型旅馆如何经营运作才能增强竞争力，赢得客户，赢得 市场？有无保证成本低廉的经营“法宝”？带着这些问题，记者走访了当地业界颇有名气的一家经济型酒店————“飞龙”酒店。在专门负责酒店管理的李家强总 经理带领下，记者陆续走访了分布于新加坡本岛不同区域的四家“飞龙”分店。

“飞龙”集团原是本地的房地产开发商。1995年底，由于看到当地廉价旅游市场的发展潜力，集团开始进军廉价酒店市场行业。此后的几年里，公司从原有的一 家廉价酒店扩展到目前的11家连锁酒店。公司董事林女士介绍说，酒店的经营“秘笈”基本可以用4个英文字母A、B、C、D来概括。A (affordable rate)，指客房的价格合理，普通人住得起；B(baby—sit)，这里并不是字面上“照顾婴儿”的意思，而是指酒店把所有的顾客都当成婴儿般的细心 照顾，具备高质量的服务水准；C(clean room)，指酒店提供的是干净、舒适的客房和基本设施；D(dealing)，指酒店员工在行为态度方面使用恰当的方式和顾客交流，尽量满足顾客的需 要。

一般来说，经济型酒店的收费比普通的大酒店便宜许多。为进一步降低成本，飞龙酒店的很多服务项目都由外包公司承办，如IT业务(每一家分店都有可供上网的 电脑系统)、床单清洗服务等都外包出去，这样既可减少人员开支，又可节约费用。此外，在采购酒店所需用品时，采购员也会进行比较，寻找那些价格、品质更合 理的供应商为酒店供应所需用品。

负责销售业务的蔡经理给记者算了这样一笔账：“飞龙”所属的11家酒店里都没有设大堂经理、柜台经理、营业经理、餐厅经理(三星级分店的餐厅采用外包的形 式)，以及分店总经理，只设一个总经理。如果按一个经理月薪2000新元至2500新元计算，一个月最多可节省约12000新元。至于酒店没有负责人，是 否会出现管理混乱的情况？他的回答是：公司设有督查员，一位督查员负责3家酒店，而总经理不论多忙，每天也要抽出时间亲自巡视、走访各分店一次，发现问题 及时解决。酒店虽然没有设保安，但各分店在公共场所都装有24小时闭路监视系统，因而可确保住宿人员的安全。

在开拓客户市场方面，公司也有多种深入细致的营销策略。提供多种类型的客房，如家庭式客房、双人床客房、两个单人床的双人客房等，以满足不同顾客群的需 求；公司同当地旅行社合作，协助它们制定详细的旅游配套计划，为旅客介绍既便宜又舒适的旅游行程，取得“双赢”的合作发展效果；与国际学生旅游联盟合作， 争取来新加坡旅游的国际学生入住，学生只要出示学生卡，在住宿方面便可获得学生价，此外拥有国际教师证和国际青年旅客也可获得相应的优惠；为适应一家大小 共同出游的游客的需要，酒店还计划推出“边旅游边培训”项目，即大人出门游玩、购物，而那些不愿出门的孩子则可以留在酒店里参加特设的“学习训练营”，不 仅家长可以放心，孩子也可以增长知识，可谓一举多得。

“飞龙”酒店还有一个开拓市场的重要策略，就是配合新加坡旅游促进局的活动，有针对性地瞄准特定顾客群体。新加坡旅游局近年大力推行“保健旅游计划”，吸 引外国旅客到新加坡“边旅游边保健”。与此相配合，“飞龙”酒店在当地著名的“陈笃生医院”和“竹脚妇幼医院”附近开设了3家分店，并同这些医院合作，给 那些来新就诊的游客们提供一定的优惠价格，也因此吸引了不少新的顾客。

飞龙连锁酒店中的“背包客”酒店外景。该酒店位于新加坡繁华闹市区，交通便利。

欢迎新老顾客留言，做出您的评论。我们将据此改进我们的工作。为您的下次入住提供更高水准的服务。

作者：uujaa
　　“家庭旅馆、日租房、短租房、移动公寓、青年公寓”是中国租房领域的后起之秀。这些独立户型套房，以它绝对的优势吸引了许多商务旅游的顾客。于是有许多人开始从事这个行业，经常租房的人们可能会发现，不论是网络上发的帖子、报纸上刊登的信息，还是个别中介公司所提供的租赁房源，承租人最终成交签署合同时都已经很难与原房屋业主打交道了，越来越多的“二房东”替代了“原房主”的位置 。在短租房中，有些人为了节约成本，用各种方法租赁房屋，冠冕堂皇的成了“二房东”和“二包头”。
　　究竟什么是“二房东”呢？据“我爱我家”专家解释：民间说法，“二房东”是指先从房东手里租下整套房子，然后再“分房转租”给他人，从中获利者被称之为“二房东”。从法律意义上来讲，房屋出租人为房东，承租人为房客。房客将房屋以高于原租金的租金转嫁他人，称为“二房东”。而“二房东”的行为历来为法律所禁止。
　　对于租房者而言，在租房时当然不愿意遇到“二房东”，生怕一个不小心会上当受骗，面临被随时赶出房屋的危险；租金都交了，钱也收不回来了；现租的房子格局墙壁已被修改，搞不好原房东找过来，要租房者赔偿损失，弄不好还得吃官司。可是就目前房屋租赁市场而言，“二房东”的存在已属普遍现象。特别是对于刚刚走出校园的毕业生们和初入社会工作的年青人来说，毫无租房经验的他们在遇到这种情况时会不知如何应对。
　　我是优家公寓连锁(http://www.uujaa.com/)的店主，有许多的顾客和我聊天时问我“我怎么知道这是不是你自己的房子？” 租房者如何在这种可能存在的“风险”中谋求自保呢？本着我从事短租行业的一点经验，结合“我爱我家”专家那里得知的方法，特总结几点与大家共享。
　　第一，租房者在入住时，可以特别留意一些不可逆的装修。比如墙壁有没有刷漆或贴墙纸，二房东是不太敢不经原房东允许改造墙面的；窗帘滑轨是不是临时的，二房东可能用钉子固定一根铁丝应付事；墙上的装饰画是不是用钉子牢固固定在墙上，而不是用胶贴上去的；有没有加装一道带磁卡锁的密码门，二房东不太敢改造房门；淋浴热水器是不是那种桶式的便宜货，因为持续进水式热水器比较贵，原房东一般不会提供给长租者使用，二房东又不太可能为了安装热水器而擅自改造洗手间的管线和墙壁。因为短租房对房间的舒适程度要求较高，房间应该是专门装修的，如果房间显得很“业余”，房子住着也不舒服，那很可能是二包头的转租房。
　　第二，租房者可以要求查看店主的房产证和购房合同，以及店主的真实身份证。
　　第三，租房者可以要求查看“二房东”与“原房主”所签订的租赁合同，因为，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，否则，就会对租房者产生较大风险。
　　第四，“二房东”如果将租赁屋转租，必须要经过“原房主”的同意或承诺，否则是无效的。有的人包下原房东的房子做短租行业，从中获利，但之前并未和房东说明。等到“二房东”把“原房东”的房子改良了，钉上钉，砖上眼了，房东偶然过来察看，已面目全非。这时房东才发现亏大了，要求赔款，再赶走租房者。租房者呆在里面是人心慌慌，整日不得安生。如果是部分转租，则要看“原房主”和“二房东”的短租合同。
　　第五，租房者与“二房东”私下签署协议时，一定要将合同条款细节写清楚。如：房屋租赁期限、付款方式等；对于租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、上网费用等如何分摊；将这些条款详细写清楚之后作为合同附件收好，日后一旦发生纠纷时也能免去些许风险。同时，承租过程中注意保留收款凭证，付款凭证等相关证据，以防日后发生不必要的纠纷。
　　目前市场上“二房东”卷款逃跑事件，租客被赶出租住房屋等恶性事件屡见发生。因此，租房者即便在寻找合租房的过程中遭遇到“二房东”也不要感到恐慌，优家公寓连锁(http://www.uujaa.cn/)友情提醒各位新老顾客通过上述五点验证“二房东”是否可信，也能降低许多风险的发生。当然，对于租房者来讲，如果“二房东”恶意欺骗，也可以通过相应法律途径来解决。

作者：uujaa
笔者经常在论坛上看到这样的帖子：“哎呀！怎么这套房和照片上相差十万八千里啊！”；“又上当了！”；“把我安排到另外一套房了”；“这房和照片上有一点相近的地方，可是大的地方根本就不一样嘛”。
随着互联网行业的蒸蒸日上，网上开店、网上差旅、网上购物都成了时尚新兴行业。网民有什么需求，互联网就会提供什么。于是，家庭旅馆、日租房、短租房、移动公寓、青年公寓、经济式酒店便成了出差，商务旅游，恋人聚会的地方。这些独立户型套房，以它经济实惠，干净温馨，既安全又安静，私密性好，能上网做饭，装修漂亮等众多的优势，征服了许多商务旅游的顾客，更不折不扣地征服了许多讲究个性和品位的白领阶层。
笔者是优家公寓连锁(http://www.uujaa.cn/)的店主，从事这个行业并没有多久，可是从中体会到的辛酸苦辣可真是太多了，以后有机会真想和大家分享这些感人的小故事。在QQ聊天时，经常有顾客问我同一个问题：“你房子每一套都这么漂亮，这是真的吗？”有的回头客还在我这里反映：“我上别处出差，被人骗了一把，网上照片和实际不符，定金又付了”，问我有什么方法分辨这些真假照片。
在这里我想大声告诉大家，我们优家公寓连锁(http://www.uujaa.cn/)的图片都是真实的，每一套房间都是经过我们精心设计的。我们的原则“订房无需定金，看房属实满意后再入住”。我在分辨真假图片上已经积累了些经验，在这里我想告诉大家一些分辨真假图片的常识，希望能够帮助各位新老顾客。也欢迎大家尝试用这种方法来鉴别我们优家公寓连锁(http://www.uujaa.cn/)的每一套房子。

方法一：图片模糊不清，大小参差不齐。店主自己的大量照片一般都是相同尺寸标准。如果有哪张图片和其它照片明显长宽不同，清晰度不一样，那这张图片很可能是假图片，是从别处搜罗来的。

方法二：照片太清楚了。这种图片的特点就是太过尖锐，对比强烈，光源集中。这种照片肯定是从别处拿来的效果图了。

方法三：图片仅有一张，少得可怜。点击详细图片，没处可查。成套的房间是全方位立体的，从店主的角度是想拍更多详尽图片告知顾客，让顾客对自己的房子有一个全面具体的了解。如果只有一张，那大概就说明了他拍不出这套房间另一个角度的图片，因为他没有房子，或者说明他的房子伐善可陈。总之，做一张假照片容易，做一套各个角度都有的图片就不可能了，就是三维设计师也做不出。

方法四：图片太漂亮了，似曾相识。这些图片多半是从家居网站上找到的。通常这些图片会用在店主门面图片上或Banner广告条上。其实根本就没有这套房间，是用来装点门面吸引顾客的幌子。

方法五：拿其它家居已装修好的图片，说是自己正在装修中的图片。拿已有事物取代未知事物。未知的装修房子因为取材、用料很难买到，软装修的配套设施不到位，很难做到与样板房一致。能抄出50%就很不容易了。如果随便搭配，很有可能不伦不类，成了四不象。

方法六：店主见自己房间有一点与装修样板间图片相似，比如家具的布局类似，或床单一样，就把装修样板间图片贴过来用。以一点取代全面显然是不妥当的。

方法七：图上有别的网站的logo水印标志。或者为了擦除别人的logo，样板图片有的位置被处理的模糊不清了。

方法八：有的店主有样板房或有一套装修最好的房子图片，你来看房时或定房时他给你看最好的，往往到最后你真要入住时，就说已定给别人或者用别的理由说是没有这套房了，结果你定金也交了，人也到了，总不能漏宿街头吧，于是乎他把你安排到另一间很差的房子，你也只有住下了。

我水平和经验有限，能想到的仅仅就这几点，我们优家公寓连锁(http://www.uujaa.com/)的服务宗旨是希望能帮每一位新老顾客都能练就一双火眼金睛，识别真假照片。也希望新老朋友给我发邮件交流些更好的方法。